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　　就农民宅基地使用权问题

　　早有答复

　　自然资源部近日对十三次会议第3226号建议作出答复，明确：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的继承人”。本次答复还就：不动产共有登记、全体业主共有的不动产登记、监护人代为申请、涉及秘密的不动产登记、的生效决定单方申请不动产登记、土地承包经营权流转、农村不动产进行预告登记、房屋、纳税、登记简易办理问题、农村宅基地使用权登记等9个问题作出了详细论述，实务性极强，值得仔细研读。

　　正文：

　　邵志清代表：

　　您提出的《关于完善不动产登记的若干建议》收悉。经商住房城乡、、保密局、农业农村部、税务总局共同研究，现答复如下：

　　您的建议十分重要，不动产登记事关重大财产权，关系各行各业、影响千家万户。近年来，我部按、“放管服”改革和营商工作要求，积极贯彻落实《营商条例》和《办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》（〔2019〕8号），以为企业和群众“办好一件事”为，采取信息共享集成、流程集成或人员集成等，进行全流程、精简申请材料、压缩办理时间，切实便民利企。一、关于不动产共有登记问题。《物权法》第97条、《不动产登记暂行条例实施细则》第10条规定，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外，法律规定是明确的。对于建议中提到的不动产登记机构以少数份额共有人不配合而不予办理登记的问题，属于执行层面的问题，我们将加强指导，严格落实法律规定，切实不动产权利益。二、关于全体业主共有的不动产登记问题。《物权法》《不动产登记暂行条例实施细则》对建筑物中全体业主共有部分办理不动产登记的要求、申请材料等进行了明确规定。按照“物权法定、权利设定和登记确权”的原则和程序，全体业主共有的不动产范围应当在建设工程规划中予以明确，在建设工程规划审批和实施时严格落实，避免商留有部分房产、出现产权模糊，在此基础上，依法开展登记，明确产权归属、定纷止争。三、关于监护人代为申请问题。《民法通则》第16条、17条明确规定监护人的范围包括：父母、祖父母、外祖父母、其他个人或组织等。《不动产登记操作规范（试行）》1.9.2规定“无民事行为能力人、民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。……监护关系证明材料可以是户口簿、监护关系书、出生医学证明，或所在单位、居民会、村民会或监护人的证明材料。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是监护的法律文书、监护人对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。”因此，按照现行法律规定，监护人范围并未限定为父母，其他监护人也可以依法代为申请办理登记。四、关于涉及秘密的不动产登记问题。针对建议中提到的如何判断秘密、哪些事项涉及秘密、判断的主体等问题，根保守秘密法》及其实施条例等规定，、单位确定秘密应当依据秘密及其密级的具体范围进行，该具体范围由保密局会同有关制定，在一定范围内印发。目前，保密局已会同有关部门了相关领域保密事项范围，为不动产建设单位、产权单位定密提供了明确依据。保密局将会同相关部门及时修订完善相关领域保密事项范围，规范涉密不动产定密依据，加强涉密不动产，既确保秘密，又便利信息资源合理利用。五、关于的生效决定单方申请不动产登记问题。对于哪有权作出关于不动产征收或收回的决定，新《土地法》作出了明确规定。其中，第46条规定，征收基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的以及其他土地超过七十公顷的，由批准；征收其他土地的，由省、自治区、直批准。第58条规定，由自然资源主管部门报经原或者有批准批准，可以收回国有土地使用权。

　　作出的决定，当事人不服申请审理，在判决的决定是否可以作为登记依据，涉及行政诉讼期间具体行政行为是否停止执行的问题。《行政诉讼法》第56条第1款规定：诉讼期间，不停止行政行为的执行。但有下列行政行为之一的，裁定停止执行：“（一）被告认为需要停止执行的；（二）原告或者利害关系人申请停止执行，认为该行政行为的执行会造成难以弥补的损失，并且停止执行不损害利益、社会公共利益的；（三）认为该行政行为的执行会给利益、社会公共利益造成重大损害的；（四）法律、法规规定停止执行的。”因作出决定后，当事人不服申请审理的，在作出判决前，除决定停止执行的，决定可以作为登记的依据。六、关于农村宅基地使用权登记问题。农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的继承人”。七、关于土地承包经营权流转问题。《农村土地承包法》第41条、第53条，《民法典》第341条、第342条进行了明确规定：土地经营权流转期限为五年以上的，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；通过、、公开协商等承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、或者其他流转土地经营权。按照《编办关于整合不动产登记职责的通知》（编办发〔2013〕年134号）要求，农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以五年过渡期，目前该项工作正由农村农村部门移交给自然资源部门，地方各级自然资源主管部门正按照我部要求与同级农业农村部门协商对接，开展土地承包经营权登记资料接收工作，将土地承包经营权和土地经营权纳入不动产统一登记体系。下一步将落实“三权分置”改革精神，配套修改《不动产登记暂行条例》及实施细则、《不动产登记操作规范（试行）》，做好土地承包经营权和土地经营权的不动产登记工作，助力乡村振兴。八、农村不动产进行预告登记问题。根据《物权法》第20条规定，“当事人签订买屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”因此，农村不动产依法可以办理预告登记。下一步将结合《民法典》的实施，结合实践需求，完善预告登记相关制度，保护农村不动产权利人的权益。九、关于房屋、纳税、登记简易办理问题。法规政策对不动产登记办理时间有明确规定，《不动产登记暂行条例》第20条规定“不动产登记机构应当自受理登记之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”《办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》（〔2019〕8号）（以下简称国办8号文）规定“2019年底前，一般登记、登记业务办理时间力争分别压缩至10个、5个工作日；2020年底前，一般登记、登记业务办理时间力争全部压缩至5个工作日以内。”《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》对登记办理流程进行了明确规定，其中，条例第17条规定“申请材料不齐全或者不符定形式的，应当书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容”。按照《营商条例》和国办8号文规定，我部加强部门协同，通过信息、流程或人员集成，加快推进不动产登记、和缴税一窗受理、并行办理，2019年印发了个人、企业和单位26种不动产登记流程图，指导各地流程、精简材料、统一程序，绘制并公开本地流程图；2020年，我部联合税务总局、银印发了《关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》（自然资发〔2020〕83号），多部门协同推进“互联网+不动产登记”。目前，98%的市县均已公布流程图，1500多个市县已经实现了“互联网+不动产登记”，近2500个市县已经实现了“一窗受理、并行办理”，大部分市县已经基本完成一般登记、登记业务办理时间压缩至5个工作日以内，方便企业群众办理业务。下一步，将深入贯彻落实《营商条例》和国办8号文，加快“互联网+不动产登记”，实施不动产登记、和缴税线上线下“一窗受理、并行办理”，减环节、减材料、减时间、减成本，促进不动产登记提质增效，切实便民利企，力争2020年底前一般登记、登记办理时间全部压缩至5个工作日内。

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